سازمان زمین و مسکن
   
    • طبقه بندی مقالات
    • تحلیل مواد 147 و 148 اصلاحی قانون ثبت و آثار اجرایی آن

      تحلیل مواد 147 و 148 اصلاحی قانون ثبت و آثار اجرایی آن

      ارائه شده در
      کلمات کلیدی :تحلیل، 147، 148، سازمان زمین و مسکن شهرداری مشهد، توحید جلایری نیا
      یکی از بحث برانگیزترین موضوعات ثبتی، مفاد مواد 147 و 148 اصلاحی ق.ث.، از زمان تصویب 18/10/1351 است تا سال 1383 که مهلت قانونی مواد موصوف به اتمام رسیده و در طول دوره اجرا، بیش از 10‌بار مورد ...

      تحلیل مواد 147 و 148 اصلاحی قانون ثبت و آثار اجرایی آن

      مقدمه

      یکی از بحث برانگیزترین موضوعات ثبتی، مفاد مواد 147 و 148 اصلاحی ق.ث.، از زمان تصویب 18/10/1351 است تا سال 1383 که مهلت قانونی مواد موصوف به اتمام رسیده و در طول دوره اجرا، بیش از 10‌بار مورد تجدید‌نظر قرار گرفته است.

      در تاریخ 16/10/1388 نمایندگان مجلس شورای اسلامی باتصویب یک فوریت طرح «تمدید اجرای مواد 147 و 148 اصلاحی قانون ثبت اسناد و املاک» با اجرای آن، تا سال1390 موافقت کردند که در صورت تصویب نهایی، سازمان ثبت اسناد کشور موظف می‌شود برای ساختمان‌های مسکونی و اراضی مزروعی که تا پایان سال 1380 به‌صورت قول‌نامه‌ای و سند عادی خریداری و مورد بهره‌برداری مالکین قرار گرفته است، سند مالکیت به نام مالک صادر شود.

      هم‌چنین براساس تبصره یک ماده واحده، سازمان ثبت مکلف می‌شود ضمن اطلاع‌رسانی، رسیدگی به پرونده متقاضیانی که در سال 1383 تشکیل و تاکنون تعیین تکلیف نشده را در اولویت قرار دهد. و بر‌طبق تبصره 2 این ماده واحده که مقرر می‌شود؛ دریافت هزینه نظارت کارشناسی و هیئت سه نفره مرتبط و سایر زمینه‌ها براساس آیین‌نامه‌ای باشد که توسط سازمان ثبت اسناد کشور تدوین و به تأیید هیئت وزیران برسد.

      قصد ما از نگارش این نوشته، بررسی این مطلب است که با توجه به طرح فوق‌الذکر که یک فوریت آن به تصویب رسیده و نظر به معایب و مزایای مترتبه به مواد 147 و 148 اصلاحی، آیا اساساً تصویب این مواد کار صحیحی بود یا خیر و دیگر اینکه، با توجه به انقضای مهلت آن (حدوداً شش سال) آیا در شرایط فعلی، تمدید و یا حتی دائمی بودن آن‌ها به نفع عموم جامعه است یا خیر؟ و هم‌چنین سؤالات و ابهاماتی که در خصوص این مواد مطرح است، سعی شده به‌صورت مستند در طول موضوعات مطرح شده در 8 مبحث، پاسخ داده شود.

       

      مبحث اول: تاریخچه تصویب مواد 147 و 148 اصلاحی قانون ثبت

      قانون ثبت اسناد و املاک مصوب 1310 که فعلاً نیز ملاک عمل می‌باشد، در ابتدای تصویب شامل 142 ماده بود که به دلیل نواقصی که در این قانون احساس می‌شد، کم کم موادی از آن مورد اصلاح و موادی نیز به این قانون الحاق گردید.

      از جمله این تغییرات این بود که در هجدهم دی‌ماه سال 1351 از مواد 142 تا 157 زیر‌عنوان «مواد الحاقی» به این قانون اضافه و الحاق شدند. در‌خصوص الحاق مواد 147 و 148 می‌توان چنین گفت که؛ به‌طور‌کلی با وجود این که تصرفات املاک در دوران مختلف همیشه تابع قوانین و مقررات خاصی بوده است ولی بعضی از افراد جامعه برای پیشبرد اهداف خود، قانون را رعایت نکرده و بدون خرید رسمی و یا جلب موافقت و رضایت مالکین اقدام به تصرف املاک آن‌ها نموده‌اند و از آنجا که این‌گونه اعمال خلاف عرف و قانون، در جامعه زیاد بود، مقنن در سال 1351 مجبور شد، مواد 147 و 148 ق.ث. را تصویب و به مجموعه قانون ثبت اسناد و املاک مصوب 1310 اضافه نماید.

      به موجب مواد 147 و 148 قانون مزبور، در موارد ذیل تعیین تکلیف شده بود؛ املاکی که کلاً یا بعضاً به نحو مشاع درخواست ثبت شده و قبل از اجرای این قانون در قطعات مفروزی از آن بدون انتقال رسمی یا اجاره‌نامه رسمی از طرف عده‌ای احداث اعیانی شده و از این جهت ادامه عملیات ثبتی با اشکال مواجه شده بود و هم‌چنین برای رفع اختلاف موجود بین صاحبان اراضی واقع در محدوده شهرهای درود، فریدن، شهرکرد، کرمان و افرادی که تا اول فروردین‌ماه سال 1350 در اراضی مزبور ساختمان‌هایی ایجاد نموده و متصرف بودند و صاحبان عرصه، حاضر به تصدیق اعیانی آن‌ها نبودند، موضوع در هیئت نظارت مطرح می‌شده که هیئت مزبور به پرونده رسیدگی و تصمیم مقتضی را اتخاذ می‌نمود. در ضمن مدت ارجاع کار به هیئت نظارت طبق ماده 147 قانون فوق‌الذکر، فقط تا 3 سال از تاریخ اجرای همین قانون بود.

      سپس در نهم تیر‌ماه سال 1354، قانونی تحت عنوان قانون متمم قانون ثبت اسناد و املاک، در 5 ماده به تصویب رسید که مطابق ماده 4 این قانون، مقررات فوق‌الذکر به شهرهای شاهی و مرودشت شیراز نیز تسری یافت و بنابراین افراد واجد شرایط در شهرهای فوق نیز می‌توانستند از مقررات مواد 147 و 148 ق.ث. استفاده نمایند.

      در تاریخ 22 آبان‌ماه سال 1357، ماده 148 مکرر تحت عنوان « قانون الحاق ماده148 به قانون اصلاح قانون ثبت اسناد و املاک مصوب 1351» الحاق گردید که مطابق این ماده اولاً: به هیئت‌های مذکور در مواد فوق‌الذکر، اختیارات بیشتری تفویض گردید؛ ثانیاً: مهلت تقدیم درخواست به مدت 3 سال دیگر تمدید شد و ثالثاً: به وزارت دادگستری اختیار داده شد که می‌تواند ظرف 3 سال از تاریخ تصویب این قانون، اجرای مقررات فوق‌الذکر را در دیگر نقاط کشور که شرایط مشابهی با شهرهای مذکور در فوق دارند به کمیسیون‌های دادگستری مجلسین پیشنهاد دهد.

      در‌خصوص مهلت مقرر در مواد فوق‌الاشاره نیز باید بیان نمود که در اول آبان‌ماه سال 1358 به موجب «لایحه قانون تمدید مهلت‌های مقرر در مواد 147 و 148 و تبصره یک ماده 148 ق.ث.» مهلت‌های تعیین‌شده به مدت 5 سال دیگر تمدید گردید و بدین‌ترتیب، در سال 1363، زمان اقدام در جهت استفاده از این مزایا منقضی شد. اما چون تعداد زیادی دعاوی ثبتی بیانگر نقض مقررات قانون ثبت در زمینه فوق‌الذکر بود و از طرفی به علت نیازمندی‌های مردم، نقض قانون و مقررات در این زمینه ادامه داشت، ایجاد تغییراتی در قانون ثبت ضروری به‌نظر می‌رسید و به همین علت، در تاریخ 31/4/65 قانونی تحت عنوان « قانون اصلاح و حذف موادی از قانون ثبت اسناد و املاک مصوب 1310 و اصلاحات بعدی آن » با 5 ماده و 10 تبصره به تصویب رسید و بدین‌ترتیب، مواد 147 و 148 ق.ث. اصلاح شدند. نکته قابل توجه این‌که قانون مؤخر‌التصویب بر‌خلاف قوانین سابق، محدود به منطقه و یا محدوده خاصی نبود.

      مطابق ماده 147 این قانون مالکین عرصه یا صاحبان اعیان که تا تاریخ تصویب این قانون، اراضی مذکور در قانون را با سند عادی خریداری کرده بودند و یا ساختمان‌هایی روی زمین‌هایی احداث نموده بودند که به‌واسطه موانع قانونی صدور سند مالکیت برای آن‌ها میسر نبود، می‌توانستند از طریق این مواد اقدام نموده و سند مالکیت اخذ کنند. هم‌چنین این مواد در مورد اعیان احداثی در اراضی موقوفه و اراضی دولت و شهرداری هم تعیین تکلیف نموده بود که آیین‌نامه اجرایی آن در تاریخ 8/10/65 در 25 ماده و 2 تبصره با تصویب وزارت دادگستری وقت جهت اجرا ابلاغ شد.

      ضمناً مطابق تبصره 6 ماده یک این قانون، مهلت تقدیم درخواست از ناحیه متقاضیان به اداره ثبت محل، یک سال از تاریخ نشر آگهی مذکور در همین تبصره بود که در تاریخ 22/10/1366 به‌موجب « قانون تمدید مهلت مقرر در تبصره 6 ماده یک اصلاحی ماده 147 قانون ثبت اسناد و املاک مصوب 3/4/65 » به مدت یک سال دیگر تمدید شد.

      پس از مدتی به انگیزه وسیع‌تر کردن دایره شمول قانون و کاستن از اختلافات ملکی و تسهیل در امر صدور سند مالکیت مفروز برای متصرفین املاک و نیز با توجه به وجود اشکالات عملی و اجرایی در مورد قانون مصوب 1365، مقررات دیگری تحت عنوان «قانون اصلاح مواد یک و 2 و 3 قانون اصلاح و حذف موادی از قانون ثبت اسناد و املاک مصوب 31/4/1365 و الحاق موادی به آن» در 8 ماده و 13 تبصره در تاریخ 21/6/1370 به تصویب مجلس شورای اسلامی رسید و در تاریخ 31/6/1370 مورد تأیید شورای نگهبان قرار گرفت. در این قانون علاوه‌بر الحاق 5 ماده شامل مواد 6 تا 10 به مقررات قبلی، مواد 147 و 148 مجدداً اصلاح شد.

      ماده 147 این قانون مربوط به تعیین وضع ثبتی اعیان املاکی که اشخاص تا تاریخ 1/1/1370 روی زمین‌هایی احداث نموده بودند و نیز اراضی کشاورزی نسق‌های زراعی و باغات و اراضی خارج از محدوده شهر‌ها و حریم آن‌ها که مورد بهره‌برداری متصرفین بود و اشخاص تا تاریخ فوق آن‌ها را خریداری نموده بودند ولی به‌واسطه وجود موانع قانونی صدور سند مالکیت برای آن‌ها میسر نبود که قانون‌گذار در 6 بند برای این موارد تعیین تکلیف نموده است.

       ماده 148 قانون مرقوم نیز مربوط به هیئت‌های حل اختلاف و هم‌چنین اعیانی بود که در اراضی موقوفه و یا اراضی متعلق به دولت یا شهرداری احداث شده بود. از نوآوری‌های این قانون، تبصره ماده 3 بود که مقرر می‌داشت؛ در هر مورد که در اجرای موارد مذکور در این قانون نیاز به تفکیک یا افراز ملک باشد واحدهای ثبتی با توجه به وضع موجود رأساً اقدام خواهند نمود و نیازی به استعلام از شهرداری نمی‌باشد و طبق ماده 8 ترتیب تشکیل جلسات، نحوه رسیدگی هیئت‌ها، چگونگی انتخاب کارشناس یا خبره ثبتی و تعیین هزینه‌های هیئت‌ها و کارشناسان و هزینه آن‌ها و مواد دیگر اجرای قانون را به‌عهده آیین‌نامه‌ای گذارده بود که با پیشنهاد سازمان ثبت اسناد و املاک کشور به تصویب رئیس قوه‌قضائیه می‌رسدکه این آیین‌نامه اجرایی در تاریخ 19/1/1371 در 42 ماده به تصویب رئیس وقت دستگاه قضایی رسید.

      قانون‌گذار با هدف اجرایی سریع، صحیح و دقیق قانون و به‌منظور حمایت و تشویق مردم جهت مراجعه به ادارات ثبت و اخذ سند مالکیت از طریق این مواد، قانون و آیین‌نامه اجرایی آن، به‌موجب تبصره 3 «قانون تعیین تکلیف پرونده‌های معترضی ثبتی که فاقد سابقه بوده و یا اعتراض آن‌ها در مراجع قضایی از بین رفته» مصوب 25/2/1373 مهلت مذکور در تبصره2 ماده 7 قانون اصلاح مواد یک و 2 و 3 قانون اصلاح و حذف موادی از قانون ثبت اسناد و املاک مصوب 31/4/1365، به مدت دو سال دیگر تمدید نمود. در این راستا، در تاریخ 26/12/1374 موادی به آیین‌نامه اجرایی قانون اصلاح مواد یک و 2 و 3 قانون اصلاح و حذف موادی از قانون ثبت مصوب 19/1/1371 از سوی قوه‌قضائیه الحاق گردید.

      مقنن با هدف جلوگیری از افراد سود‌جو از این فرصت و امتیاز به‌وجود آمده و ساماندهی بیشتر این امور، در تاریخ 26/5/1376 با تصویب « قانون اصلاح مواد 147و148 اصلاحی قانون ثبت اسناد و املاک» قانون اصلاح مواد یک و 2 و 3 قانون اصلاح و حذف موادی از قانون ثبت مصوب 1370 توسط مجلس شورای اسلامی، اصلاح و موادی به آن الحاق شد. و آیین‌نامه اجرایی آن در تاریخ 25/7/1378 به تصویب هیئت وزیران رسیده و جهت اجرا ابلاغ گردید که به‌موجب آن، هیئت‌های مستقر در اداره ثبت موظف شده‌اند با انتخاب کارشناسان ثبتی و همکاری سازمان ثبت اسناد و املاک کشور، نسبت به تهیه و ترسیم کروکی محل مورد‌تصرف، دلایل تصرف، تعیین موقعیت، حدود، مساحت و شماره پلاک اصلی و فرعی و نحوه تصرفات اقدام و همراه با مشخصات کامل شناسنامه (‌اعم از نام، نام‌خانوادگی، نام پدر، شماره شناسنامه و محل صدور آن) به‌صورت مستند از طریق ادارات به دستگاه صاحب زمین اعلام می‌نمایند.

      در مورد مهلت استفاده از مزایای مذکور در این مواد و اخذ سند مالکیت، باید بیان نمود که قانون‌گذار به‌لحاظ کثرت پرونده‌های موجود و حجم انبوه مراجعات و نیز به دلیل این‌که افراد بیشتری بتوانند از مزایای مذکور در این مواد برخوردار شوند، طی ماده واحده‌ای تحت عنوان «قانون تمدید مهلت مواد 147 و 148 قانون ثبت اسناد و املاک کشور» مصوب 18/8/1378، مهلت مذکور در تبصره 2 ماده 7 قانون اصلاح مواد یک و 2 و 3 قانون اصلاح و حذف موادی از قانون ثبت مصوب 1370 را به مدت 5 سال دیگر از تاریخ لازم‌الاجرا شدن همین قانون، تمدید نموده است. طبق تبصره این ماده واحده نیز، سازمان ثبت موظف گردید که با افزایش تعداد کمیسیون‌های موضوع این قانون، ترتیبی اتخاذ نماید که در مدت 5 سال به کلیه پرونده‌ها رسیدگی شود.

      مطابق قانون اصلاح بند ”هـ“ تبصره 3 ماده 148 اصلاحی از قانون اصلاح مواد 147 و 148 اصلاحی قانون‌ثبت اسناد و املاک مصوب1376 که در تاریخ 19/3/1381 توسط مجلس شورای اسلامی اصلاح شد، اراضی تصرف‌شده واقع در محدوده قانونی و حریم استحفاظی شهرهای بزرگ با جمعیت 200 هزار نفر موضوع بند ”الف“[2] مشروط بر اینکه واجد شرایط مندرج در بند ”الف“ باشد تا میزان 200 متر به قیمت منطقه‌بندی (تقویم دولتی) و مازاد بر آن و هم‌چنین افرادی فاقد شرایط بند ”الف“ مذکور باشند و مشمولان جزء اول بند ”د“ به بهای کامل کارشناسی روز، تقویم و از متقاضی اخذ می‌گردد. هم‌چنین مطابق تبصره یک ماده 2 متصرفان موضوع این قانون فقط برای یک پرونده متشکله در ادارات ثبت اسناد و املاک می‌توانند از مزایای مندرج در این بند استفاده نمایند.

      نهایتاً به نقل از روزنامه رسمی شماره 16834 مورخ 20/9/1381 اصلاحیه‌ای در 33 بند در تاریخ 22/8/1381 به تصویب ریاست قوه‌قضائیه رسیده است که به‌موجب آن موادی از این آیین‌نامه مورد اصلاح و بازنگری قرار گرفتند.[3]

      مبحث دوم: مبانی و اهداف تصویب مواد 147 و 148 اصلاحی قانون ثبت

      با وجود این که طبق شرع مقدس اسلام، موضوع مالکیت آزاد است و کسی که از راه مشروع مالک مالی شود، این اختیار را دارد که در مایملک خود هر‌گونه که می‌خواهد، اعمال اختیار نماید و قانون مدنی ایران هم این مورد را تجویز نموده است. اما در‌خصوص قوانین ثبتی باید این نکته را متذکر شد که بر اثر مقرراتی که به مرور زمان به تصویب رسیده و محدودیت‌های زیادی را برای مالکین ایجاد نموده بود که مانع از انجام نقل‌و‌انتقالات و یا تفکیک و افراز و به‌طور‌کلی مانع از اعمال اراده و اختیار مالکین در ملک خودشان گردیده بود، نیاز به تصویب مواد 147 و 148 قانون اصلاحی ثبت احساس می‌شد تا بین قانون و عرف، تعادل برقرار شود.

      به‌طور کلی قوانینی از قبیل؛ قانون اصلاحات ارضی، قانون منع تبدیل اراضی مزروعی به مسکونی و مشکلات قانونی مربوط به تقسیم باغ‌ها و قوانین مربوط به لغو مالکیت اراضی موات، قانون اراضی شهری، احداث بنا و تأسیسات در خارج از محدوده قانونی و حریم شهرها و بعضی مقررات دیگر، موجب ایجاد محدودیت‌هایی برای مالکین شده بود و در عمل با عرف و عادت مردم تفاوت داشت و در نتیجه، باعث به وجود آمدن مشکلاتی برای مردم و ادارات ثبت اسناد و املاک گردیده بود.

      از جمله؛ مالکین بزرگی که نمی‌توانستند زمین‌های خود را تقسیم کرده و رسماً به فروش برسانند؛ زارعانی که در جریان اصلاحات ارضی صاحب مزرعه و زمین شدند و زمین‌های آنان کنار جاده یا نزدیک شهر بود و با روی آوردن مردم به شهرها و توسعه بدون ضابطه شهرها و ایجاد شهرک‌ها قیمت خوبی پیدا کرده بود، ولی مجاز به فروش آن‌ها نبوده‌اند؛ متصرفین اراضی موات و دارندگان اسناد مالکیت آن‌ها؛ شرکای املاکی که نمی‌توانستند سهم خود را رسماً مفروز نمایند ولی عملاً متصرف قسمت مفروز و معینی بودند، به‌رغم قوانین موجود اقدام به تقسیم و تفکیک و فروش زمین‌ها و املاک خود و با سند عادی و به قیمتی کمتر از نرخ روز نمودند و مردمی که با مختصر اندوخته خود می‌خواستند زمین تهیه نمایند و خانه و کاشانه‌ای را در آن بسازند و به خرید این قبیل زمین‌ها روی آوردند و از شرایط مساعدی که فروشندگان برای آنان قائل می‌شده‌اند، استفاده نمودند و روی زمین‌هایی که بدین نحو به دست آوردند و نیز روی زمین متعلق به دولت یا شهرداری ساختمان ساختند

      نام:
      پست الکترونیک:
      شرح نظر:
       
      0 0
      آیا این مطلب را می پسندید؟ بله خیر
  • لینک های مرتبط
    سیستم جامع نظام پیشنهادات
    سامانه آموزش فراگیران جام
    معاونت اقتصادی و سرمایه گذاری شهرداری مشهد
    پرتال خدمت شهرداری مشهد
  • آمار بازدید
    مجموع بازدیدها : 532,831
    تعداد بازدید امروز : 93
    تعداد بازدید دیروز : 398
    آخرین به روزرسانی : 1396/04/01 11:50
  • ارتباط با ما
    آدرس :

    مشهد-میدان راهنمایی-سازمان زمین و مسکن

    تلفن :051-37656910
    فاکس :051-37654550
    رایانامه :zamin_maskan@mashhad.ir
  • کلیه حقوق این سایت متعلق به شهرداری مشهد می باشد.
    تامین و به روزرسانی محتوای این سایت توسط سازمان زمین و مسکن انجام میگردد
    طراحی و پشتیبانی فنی: سازمان فناوری اطلاعات و ارتباطات شهرداری مشهد