سازمان زمین و مسکن
   
    • طبقه بندی مقالات
    • جایگاه جهانی مسکن اجتماعی

      جایگاه جهانی مسکن اجتماعی

      دکتر زهره داود پور عضو هیت علمی دانشگاه آزاد اسلامی قزوین، محمد باقر ابراهیم زاده دانشجوی کارشناسی ارشد شهرسازی
      ارائه شده در
      کلمات کلیدی :جایگاه جهانی مسکن، سازمان زمین و مسکن شهرداری مشهد
      چکیده : مسکن همواره و در طول دوره زندگی انسان، از اولین مراحل تاریخی زندگی بشر تا به امروز یکی از نیازهای اساسی انسان بوده که در راه تامین آن به اشکال گوناگون تلاش و کوششهای فراوانی نموده است. ...

      بسمه تعالی
      در این پژوهش ابتدا مرور مختصری به وضعیت مسکن در سه گروه از کشورهای توسعه یافته، سوسیالیستی و در حال توسعه
      می گردد . در ادامه به تشریح مبحث مسکن اجتماعی در کشورهای اروپایی پرداخته شده که در این بین کشورهای
      هلند،انگلستان و آلمان با تفصیل بیشتری مورد بررسی واقع شده اند . علت انتخاب این کشورها جهت بررسی در این بخش ،
      به شرح زیر می باشد :
      -1 امکان دسترسی به آمار و اطلاعات تفصیلی مورد نیاز در خصوص وضعیت مسکن اجتماعی در این کشورها .
      -2 اختصاص یافتن درصد قابل توجهی از مساکن موجود این کشورها به مسکن اجتماعی .
      -3 قدمت بیشتر این کشورها در اجرای سیاست مسکن اجتماعی .
      کلمات کلیدی : مسکن – مسکن اجتماعی – مسکن اقشار کم درآمد – تجربیات جهانی مسکن .
      -1 مسکن، مشکلی در مقیاس جهانی :
      وضعیت مسکن در هر جامعه ای ، ارتباط مستقیم با اوضاع اقتصادی و اجتماعی آن داشته و منتزع از آن نیست . بنابراین برای
      بررسی و تحلیل وضعیت مسکن در هر کشور، بایستی ویژگیهای اقتصادی، اجتماعی و فرهنگی آن مورد توجه قرار گیرد .
      تا قبل از گسترش سریع شهر نشینی ناشی از رشد فزاینده جمعیت ، مسائل بخشی مسکن تنها متاثر از فرهنگ و اقتصاد بوده
      است . با گذر زمان و گسترش کالبدی بی رویه شهرها و افزایش جمعیت شهری،عوامل تاثیرگذار بر برنامه ریزی فیزیکی
      واحدهای مسکونی نیز تغییر یافت . به عنوان نمونه واحدهای مسکونی یک طبقه جای خود را به مجموعه های مسکونی
      پرتراکم داد و به تبع آن سرانه های زمین و زیربنا سیر نزولی یافت . در اینجا به منظور تبیین دقیق تر موضوع ، کشورهای
      جهان در یک تقسیم بندی کلی به سه گروه کشورهای توسعه یافته، سوسیالیستی و در حال توسعه تقسیم می گردند . توجه
      به این نکته ضروری است که سیاست و برنامه خاص اجرا شده در یک کشور را نمی توان عیناً برای کشوری دیگر الگوبرداری
      نمود؛ بلکه با توجه به شرایط و مقتضیات اقتصادی، اجتماعی ، فرهنگی و کالبدی هر کشور بایستی برنامه خاص آنرا تدوین و
      اجرا نمود .
      -1-1 مسکن در کشورهای توسعه یافته :
      در کشورهای توسعه یافته، درآمد سرانه و درصد شهرنشینی بالا و نرخ رشد جمعیت پایین – کمتر از یک – از بارزترین
      ویژگیهای آنان می باشد . در این گروه از کشورها رشد بالای اقتصادی، حداقل تا دو دهه پس از پایان جنگ جهانی دوم،
      موجب بهبود استانداردهای زندگی و رشد بخش مسکن گردید، به نحوی که در اواسط دهه 1970 ، کمبود مسکن تقریباً در
      بسیاری از این کشورها برطرف شد . در دهه 1980 به دلیل بحرانهای اقتصادی جهانی ، کاهش قدرت خرید مردم از یکطرف و
      کاهش نقش بخش دولتی به دلیل مشکلات کلان اقتصادی از طرف دیگر نمایان گردید . با این وجود به دلیل پاسخ کمی به
      نیاز مسکن، بهبود کیفی مسکن در راس برنامه ها قرار گرفت و بسیاری از شاخصهای کیفی مسکن از قبیل دسترسی به
      خدمات آب، برق، سرویس های بهداشتی و سیستم حرارت مرکزی بهبود چشمگیری یافتند . در این گروه از کشورها، تقاضای
      مسکن تابع شرایط جمعیتی از قبیل نسبت شهرنشینی و شکل گیری خانوار می باشد و قیمت آن نیز در بازار عرضه و تقاضای
      مسکن تعیین می گردد و حمایتهای دولت از طریق سیستم های مالیاتی و تخصیص یارانه صورت می گیرد .
      به طور کلی مسائل مهم بخش مسکن در کشورهای توسعه یافته ، در محورهای قدرت انتخاب برای اقشار مختلف مانند
      سالمندان، معلولین ، خانوارهای جدید، خانوارهای یکنفره، و قیمتهای بالا و خارج از توان مردم و نقش دولت متمرکز است .
      -2-1 مسکن در کشورهای سوسیالیستی :
      در کشورهای سوسیالیستی ، به علت فزونی تقاضای مسکن- علیرغم تولید زیاد مسکن در این کشورها- بر عرضه آن، با کمبود
      قطعی مسکن مواجهند . از سوی دیگر شاخصهای کیفی نیز در این کشورها وضعیت مناسبی ندارند . تولید مسکن در این
      کشورها عمدتاً از طریق دولت صورت گرفته است اما در مناطق روستایی و شهرهای کوچک، بیشتر خود مردم سازنده مسکن
      بوده اند . در شاخص نحوه تصرف نیز نسبت مالکیت خصوصی از شهرهای بزرگ به کوچک و روستاها به نفع مالکیت خصوصی
      افزایش می یابد . تولید مسکن در مناطقه شهری و حتی نوع تکنولوژی ساخت، مبتنی بر استفاده از مصالح پیش ساخته و به
      [9-11 ، صورت مجموعه سازی تحت بوروکراسی اداری و کنترل دقیق دولت بوده است . [عزیزی، 1373
      -3-1 مسکن در کشورهای در حال توسعه :
      در کشورهای در حال توسعه، درآمد سرانه و درصد شهرنشینی پایین می باشد – به استثنای برخی کشورهای تک
      محصولی- اما نرخ رشد جمعیت در آنها بالا- بیشتر از یک – می باشد . همچنین در این گروه از کشورها به دلیل مهاجرتهای
      داخلی، فقدان منابع مالی کافی و مشکلات مربوط به عرضه نهادها های تولید مسکن، مشکل مسکن به صورتی حاد درآمده
      است. در این قبیل کشورها میزان تخصیص اعتبار به بخش مسکن در مقایسه با سایر بخشهای اقتصادی پایین تر است .
      براساس برآورد سازمان ملل به منظور حل مشکل مسکن در کشورهای در حال توسعه باید همه ساله به ازای هر هزار نفر
      جمعیت 10 واحد مسکونی ساخته شود، در حالی که آنها به ندرت 2 تا 3 واحد مسکونی برای هر هزار نفر می سازند . [ دلال
      [8 ، پور، 1379
      در این کشورها کمبود قطعی مسکن به نحو چشمگیری وجود دارد و در عین حال قدرت خرید مردم از اهمیت کمتری- بر
      خلاف کشورهای توسعه یافته- برخوردار است. همچنین تولید غیرقانونی مسکن وجه بارز اغلب این کشورهاست که گاهی این
      رقم به 50 تا 75 درصد واحدهای مسکونی شهری می رسد . کیفیت پایین مسکن ناشی از بکاگیری مصالح نامرغوب در ساخت
      آن، عدم دسترسی کافی به برق، آب لوله کشی و سیستم فاضلاب از دیگر مسائل اساسی این کشورها می باشد .[عزیزی،
      [7 -13 ،1373
      -2 سابقه تاریخی پدایش مسکن اجتماعی در جهان :
      پیدایش مسکن اجتماعی مقارن با پدیدار شدن آثار و نتایج انقلاب صنعتی در قرن 19 میلادی می باشد . با وقوع انقلاب
      صنعتی مبانی تولید دگرگون شده و همزمان با آن، دامنه مهاجرت روستاییان به شهرها به منظور اشتغال در کارخانه ها و
      مراکز تولیدی افزایش چشمگیری یافت . یکی از آثار این مهاجرتها افزایش نرخ شهرنشینی و به تبع آن توسعه و گشترش
      شهرها بود . در چنین شرایطی تقاضا برای مسکن شهری رشد یافته و به دلیل ناکافی بودن عرضه مسکن مناسب جهت
      استقرار روستاییان مهاجر، گروهی از آنها در خانه هایی محقر و فاقد تجهیزات بهداشتی و رفاهی ساکن شدند . مجموعه عوامل
      ذکر شده موجب گردید از نیمه دوم قرن نوزدهم تفکر ایجاد مسکن اجتماعی در گروهی از کشورهای اروپایی مطرح شود .
      انگلیس، آلمان و دانمارک از جمله کشورهایی بودند که طی سالهای فوقف اقدام به ساخت و اجاره مجتمعهای مسکن اجتماعی
      نمودند .
      وقوع جنگ جهانی اول موجب تخریب گسترده واحدهای مسکونی گردید . این تخریب به همراه رکود سالهای جنگ منجر
      به بروز بحران مسکن شد . پس از جنگ، دولتهای اروپایی به منظور بازگرداندن شرایط ثابت به بازار مسکن، سیاست ساخت
      مسکن اجتماعی را پیگیری نمودند . اجرای سیاست مسکن اجتماعی در این دوره زمانی علاوه بر نزدیک نمودن بازار عرضه و
      تقاضای مسکن به نقطه تعادل، روشی برای مقابله با بیکاری و بحرانهای ناشی از آن بود .
      وقوع جنگ جهانی دوم باعث ویرانی واحدهای مسکونی و نیز توقف فعالیتهای ساخت مسکن شد . بعد از سالهای وقوع
      جنگ، دولتهای اروپایی به منظور پاسخ به تقاضای رو به تزاید مسکن و کنترل بحرانهای بالقوه خطرناک اجتماعی و نیز
      واداشتن اقتصاد ملی به تحرک و رونق بیشترف سیاست گسترش ساخت مسکن اجتماعی را در دستور کار قرار دادند . سیاست
      1965 به اوج خود رسید . - ساخت مسکن اجتماعی از سال 1945 به مدت سه دهه ادامه یافت و در طی سالهای 75
      امروزه با کاهش میزان کمبود مسکنف سهم مسکن سازی اجتماعی کاهش یافته است . اغلب کشورهای اروپایی سیاست
      کاهش ساخت مسکن اجتماعی و در مقابل اتخاذ سیاست گسترش سکونت ملکی را انتخاب نموده اند . [مجموعه مقالان ج
      [295 -291 ، اول، 1373
      -3 سیاست مسکن اجتماعی در اروپا :
      در کشورهای اروپایی ، دموکراسی لیبرال توانسته است کم و بیش در زمینه تامین و کاربرد سیاستهای مسکن اقدامهای
      موثری را انجام دهد . در این کشورها غالباً سیاستهای مشخصی براساس رفاه مردم به اجرا گذشته شده است . در بسیاری از
      کشورهای اروپایی به صورتی هماهنگ، احداث واحدهای مسکونی اجتماعی بخشی از کمبودهای مسکن را بر طرف نموده است
      1995 میلادی- در کشور هلند 36 درصد، آلمان 26 درصد، انگلیس 24 درصد و اتریش 23 - . به عنوان نمونه در سال 1374
      1 به الگوی تصرف مسکن - درصد از مجموع واحدهای مسکونی را مسکن اجتماعی تشکیل می داده است . در جدول شماره 3
      [Balchin , 1996 , در چند کشور منتخب اروپایی اشاره شده است . [ 11
      1995 میلادی - 1- الگوی تصرف مسکن در چند کشور اروپایی در سال 1374 - جدول شماره 3
      کشور تصرف ملکی اجاره خصوصی اجاره اجتماعی سایر
      هلند
      36  17 47
      آلمان
      26  36 38
      انگلیس
      24  10 66
      اتریش
      23  22 41
      دانمارک
      18  24 50
      فرانسه
      17  21 54
      فنلاند
      14  11 72
      ایرلند
      11  9 80
      بلژیک
      7  30 63
      اسپانیا
      2  16 76
      متوسط اروپا
      18  21 56
      Balchin , 1996 , ماخذ : 11
      -1-3 تجربیات کشور هلند در سیاستگذاری و ساخت مسکن اجتماعی :
      در کشور هلند، ساخت مسکن اجتماعی در دهه 1960 در اوج خود قرار داشت . در این دوره به منظور بر طرف نمودن
      کمبود مطلق مسکنف یارانه های اجتماعی اعطایی توسط دولت افزایش یافت . همچنین در دهه 1990 نیز سهم ساخت
      مسکن اجتماعی افزایش یافته است .
      -1-1-3 سهم مسکن اجتماعی در ذخیره مسکن :
      1980 میلادی- 42 درصد از کل مساکن موجود اختصاص به واحدهای مسکونی - در کشور هلند در طی سال 1359
      -2- 1991 میلادی – به 36 درصد کاهش یافته است . – جدول شماره 3 – اجتماعی داشته است . این میزان در سال 1370
      2- نحوه تصرف مسکن در کشور هلند در طی سالهای 1359 و 1370 - جدول شماره 3
      1991 میلادی- - 1980 میلادی- * 1370 - سال نحوه تصرف 1359
      47 43
      36 42
      17 15
      Balchin, 1996, 11 * ماخذ : عزیزی، 1373 ف 155
      -2-1-3 نهادهای تامین کننده، مسکن اجتماعی :
      در کشور هلند، از نظر تاریخی، شهرداریها و شرکتهای مسکن در تامین مسکن اجتماعی مشارکت داشته اند . اما از دهه
      1960 به بعد، شرکتهای مسکن مالکان اصلی مسکن اجتماعی بوده اند . شرکتها تابع کنترل دولت و مقامات محلی هستند و
      یک ارتباط قوی بین شرکتهای مسکن و گروههای عمده مذهبی – سیاسی وجود دارد . این شرکتها به دو شکل قانونی فعالیت
      می نمایند که عبارتست از : مجامع عمومی و بنیادها- با یک هیات مدیره و بدون عضو - در سالهای اخیر مجامع عضوی از
      مطلوبیت بالاتری برخوردار بوده و بنیادها نیز تبدیل به مجامع می گردند .
      -3-1-3 بودجه ساخت :
      هزینه مورد نیاز جهت ساخت واحدهای مسکونی اجتماعیف به طور عمده از راههای زیر تامین می شود :
      -1 درآمدهای ناشی از جاره بهای واحدهای مسکونی اجتماعی .
      -2 اخذ تسهیلات اعتباری از دولتهای مرکزی و محلی .
      -3 اخذ یارانه ساخت مسکن از دولت مرکزی و محلی .
      -4 اخذ وام از بخش خصوصی .
      -5 لازم به توضیح می بشد بودجه مورد نیاز، از طریق دولت محلی از دولت مرکزی اخذ می گردد و در
      [700 ، جهت ساخت مسکن اجتماعی هدایت می شود . [ اهری، 1375
      -2-3 تجربیات انگلستان در سیاستگذاری و ساخت مسکن اجتماعی :
      در انگلیس جنبشهای داوطلبانه مسکن، تعاونیها و مقامات محلی شهرها از اواخر قرن نوزدهم فعالیتهای خود را جهت ساخت
      مسکن برای گروههای نیازمند آغاز نمودند .
      از اوایل قرن نوزدهم و به دنبال صنعتی شدن این کشور که خود پیشرو انقلاب صنعتی بود، مشکل مسکن ظهور نمود. طی
      سالیان متمادی، بخش خصوصی تامین کننده اصلی مسکن برای توده جمعیت شهرنشین بود. با حاد شدن مشکلات مسکن
      دولت ناچار به مداخله شده و خود به دخالت در بخش مسکن و تامین آن به ویژه برای قشرهای کم درآمد پرداخت.
      در اواخر دهه 1960 تعداد مساکن نسبت به تعداد خانوارها بیشتر شد و تا سال 1976 این فزونی به نیم میلیون واحد
      مسکونی رسید. از اواخر دهه 1970 با روی کار آمدن دولت تاچر، گرایش در جهت سپردن امور مسکن به بخش خصوصی و
      کاهش نقش دولت در تامین مسکن اجتماعی شتاب گرفت.
      نقش دولت بعنوان تامین کننده مسکن به صورت آپارتمانهای اجاره ای که توسط مسئولان و حکومتهای محلی تامین و
      اداره می شوند، در دوره هایی، بویژه بعد از جنگ اول و دوم، افزایش یافته اما همواره در شرایط احیای بخش خصوصی از
      اهمیت نقش آن کاسته شده است. در سالیان اخیر سیاستهای دولت در جهت کاهش هرچه بیشتر دخالت دولت بوده است.
      برای دسترسی به مسکن مناسب خانوار، سوبسید به خانوارهای کم درآمد، افراد مسن یا معلول داده می
      شود. گرچه نحوه میزان سوبسید داده شده در دوره های مختلف برحسب سیاستهای حزب حاکم متغیر بوده
      است.
      -1-2-3 سهم مسکن اجتماعی در ذخیره مسکن :
      مسکن اجتماعی در این کشور یکی از شیوه های مهم تامین مسکن می باشد . نرخ اجاره اجتماعی از 18 درصد در
      1991 میلادی – - 1986 میلادی – و 23 درصد در سال 1370 - 1951 میلادی – به 27 درصد در سال 1365 - سال 1330
      -3- رسیده است – جدول شماره 3
      1986 و 1991 میلادی- ،1951 - 1365 و 1370 ، 3- نحوه تصرف مسکن در انگلیس در سالهای 1330 - جدول شماره 3
      واحد : درصد
      1991 میلادی - 1986 میلادی * 1370 - 1951 میلادی 1365 - سال نحوه تصرف 1330
      67 63 مالکیت خصوصی 31
      23 27 اجاره اجتماعی 18
      9/7 10 اجاره خصوصی 51
      0/ سایر   3
      Finding , 1995 * 23 ، ماخذ : عزیزی، 1373
      -2-2-3 نهادهای تامین کننده مسکن اجتماعی :
      در انگلیس حدود چهارصد شورای منتخب ناحیه ای و شهری، جوامع تعاونی، مجامع مسکن، جوامع مسکن اجاره ای
      به قمیت هزینه و جوامع خودساز به طور مستقیم در فرایند تامین مسکن اجتماعی دخالت دارند . نقش دولت در این فرایند
      قابل تامل می باشد . در اینجا دولت به طور مستقیم عهده دار کلیه مراحل اجرایی و ساخت مسکن اجتماعی نمی باشد .
      نقش دولت به نظارت بر تامین تجهیزات و رعایت ضوابط و استانداردها و نیز ایجاد تسهیلاتی چون منابع مالی و کنترل
      بازار زمین جهت تشویق فعالیت بخش خصوصی و اعطای کمکهای مالی و تخفیفهای مالیاتی برای خریداران مسکن خلاصه
      می شود . ضمن آنکه مجرای دخالت دولت، مقامهای محلی و شهری هستند .
      -3-2-3 بودجه ساخت مسکن اجتماعی :
      در سالهای پس از جنگ اول جهانی، انگلیس از جمله کشورهای اروپایی بوده است که دولت به منظور احتراز از شکست
      برنامه مسکن اجتماعی، در بازار مسکن دخالت نموده و علاوه بر تامین بودجه ساخت، طرح پرداخت وام و کمک بهره را اجرا
      نمود . در انگلیس ، دولت مرکزی بابت مخارج مسکن اجتماعی، اقدام به پرداخت یارانه می نماید . حکومتهای محلی نیز با اخذ
      وام، سرمایه مورد نیاز ساخت این نوع مسکن را تامین می نمایند . منابع مورد نیاز به منظور باز پرداخت اقساز وامهای دریافتی
      و سایر هزینه های جاری از محل یارانه پرداختی دولت مرکزی ، اجاره ها و مالیاتهای محلی تامین می گردد .
      در سالهای بعد با احیای بخش خصوصی، موسسات اعتباری مربوط به آنان نیز در تامین مالی مسکن مشارکت نمودند . در
      این کشور، مقامهای محلی، بانک های تجاری، شرکتهای بیمه و جوامع ساختمانی از عمده ترین منابع تامین مالی مسکن
      اجتماعی هستند .
      -3-3 تجربیات کشور آلمان در سیاستگذاری و ساخت مسکن اجتماعی :
      در آلمان، سازمانهای غیرانتفاعی، اشخاص حقیقی و بخش خصوصی تحت یک سری ضوابط مربوط به اجاره، استانداردهای
      مسکن و حقوق مستاجران، قادر به مشارکت در تامین مسکن اجتماعی هستند .
      1-3-3 سهم مسکن اجتماعی در ذخیره مسکن آلمان :
      1988 میلادی – اختصاص به مسکن اجتماعی داشته است . این - در آلمان حدود 18 درصد از کل مساکن در سال 1367
      4- کشور آلمان از معدود کشورهای - 1995 میلادی – به 26 درصد رشد یافته است- جدول شماره 3 - رقم در سال 1374
      اروپایی می باشد که در دهه اخیر ، نرخ اجاره اجتماعی در آن رو به افزایش بوده است .
      1988 و 1995 میلادی- - 4- نحوه تصرف مسکن در آلمان طی سالهای 1367 و 1374 - جدول شماره 3
      واحد : درصد
      1995 میلادی - 1988 میلادی * 1374 - سال نحوه تصرف 1367
      38 مالکیت خصوصی 42
      26 اجاره اجتماعی 18
      36 اجاره خصوصی 40
      balchin , 1996 , 11 * 238 و 158 ، ماخذ : عزیزی، 1373
      -2-3-3 نهادهای تامین کننده مسکن اجتماعی : در این کشور، شرکتهای غیرانتفاعی دارای نقش اساسی در تامین
      مسکن اجتماعی هستند . این شرکتها دارای اشکال مختلفی می باشند : ( ارقام مربوط به سال 1978 می باشد ) .
      2 ذخیره مسکن اجتماعی در اختیار جوامع مسکن می باشد . / - جوامع مسکن : تقریباً 3
      1 ذخیره مسکن غیر انتفاعی در اختیار تعاونیهاست . / - تعاونیها : حدوداً 3
      - تعداد نه آژانس توسعه دولتی که تعداد کمی از ذخیره مسکن اجتماعی را در اختیار دارند .
      علیرغم رونق ساخت ساخت مسکن اجتماعی در سالهای پس از جنگ جهانی اول و دوم، از دهه 1950 به بعد تعداد و
      سهم مسکن اجتماعی کاهش یافته است . در اوایل دهه 1980 جهت مقابله با بیکاری، ساخت مسکن اجتماعی به طور موقت
      افزایش یافت؛ اما در حال حاضر تلاش دولت در راستای افزایش یارانه برای سکونت ملکی و محدود نمودن حمایت از مساکن
      اجتماعی می باشد .
      مجامع غیرانتفاعی که سابقه تشکیل آنها به نیمه قرن نوزدهم می رسد، همراه با شرکتهای تعاونی از نهادهای عمده تامین
      1950 میلادی- به بعد، جوامع غیرانتفاعی به تنهایی 40 درصد کل مساکن - کننده مسکن اجتماعی بوده اند . از سال 1329
      3/ 2 میلیون واحد مسکونی از 5 / اجتماعی را ساخته و در حال حاضر نیز حدود 70 درصد آپارتمان های اجاره اجتماعی - 4
      2/ شرکتهای مسکن غیر انتفاعی به شکل تعاونی / میلیون واحد – در اختیار جوامع غیر انتفاعی می باشد . همچنین حدود 3
      بوده اند .
      نقش دولت در تامین مسکن دارای اهمیت ویژه ای ست . در آلمان تامین نهاده های تولید مسکن توسط بخشهای
      غیرانتفاعی و خصوصی، تامین امکانات دسترسی خانوارها به مسکن مثل پرداخت یارانه، کنترل اجاره بها و تامین کیفیت
      استاندارد در واحدهای مسکونی از نقشهای مهم دولت است .
      -3-3-3 بودجه ساخت :
      در آلمان 70 درصد تولید مسکن در سالهای اولیه بعد از جنگ جهانی اول به کمک سرمایه عمومی انجام شد . در
      حال حاضر بودجه ساخت مسکن عمدتاً توسط صنعت بانکداری تامین می شود . نظام مالی این کشور از دو جزء تشکیل شده
      است . یک جزء آن تحت نظر بخش خصوصی بوده و جزء دیگر نیز تحت نظر دولت فعالیت می نمایند.
      بانک های تجاری، بانک های پس انداز، بانک های تعاونی و اتحادیه های اعتباری، بانک های رهنی خصوصی، بانک های
      ایالتی ، شرکتهای بیمه و مجامع ساختمان وام تامین کنندگان وام مسکن در کشور آلمان هستند . اصولاً نظام بانکی در آلمان
      کارآیی زیادی دارد . به نحوی که در طی بیست سال گذشته این نظام کلیه تقاضاها را پاسخ گفته است .
      میانگین بهره برای وام دراز مدت 7 تا 8 درصد است . به این ترتیب بهره وام که یکی از اجزاء اصلی تشکیل دهنده هز ینه
      5- سهم مسکن - در فعالیتهای ساختمانی است، به عنوان عامل تسهیل کننده این فعالیتها در نظر گرفته می شود در جدول 3
      های تامین مالی شده توسط بخش خصوصی و مسکن های دارای یارانه در طرحهای تکمیل شده مسکونی در کشور آلمان
      [173 ، نشان داده شده است .[اهری، 1375
      5- سهم مسکن های تامین مالی شده توسط بخش خصوصی و مسکن های دارای یارانه در - جدول شماره 3
      طرحهای تکمیل شده مسکونی در کشور آلمان
      دوره زمانی تعداد واحدهای مسکونی
      تکمیل شده در هر سال
      سهم مسکن تامین مالی شده
      توسط بخش خصوصی به درصد
      سهم مسکن
      اجتماعی به
      درصد
      69 31 270000 1949-52
      53 27 563000 1952-59
      39 61 570000 1960 -69
      27 73 298000 1970-79
      25 75 373000 1980-87
      175 ، ماخذ : اهری، 1375
      -4 نهادهای تامین کننده مسکن اجتماعی در کشورهای منتخب :
      سازندگان مسکن اجتماعی با هدفهای غیرانتفاعی اقدام به ساخت و عرضه آن می نمایند . بنابر این بخش خصوصی انگیزه
      ای برای فعالیت در این بخش را ندارد . در چنین شرایطی اهمیت دولت، بخشهای تعاونی و عمومی، مسئولین و نهادهای
      6- ارکان تامین کنده مسکن اجتماعی در برخی از کشورهای توسعه - محلی و منطقه ای دو چندان می شود . در جدول 3
      یافته و در حال توسعه ذکر گردیده است .
      6- ارکان تامین کننده مسکن اجتماعی در کشورهای منتخب - جدول 3
      کشور ارکان تامین مسکن اجتماعی
      انگلیس 400 شورای منتخب کلان شهر- مجامع مسکن- جوامع تعاونی- جوامع خودساز - جوامع
      مسکن اجاره ای به قیمت هزینه
      هلند شهرداریها- شرکتهای مسکن – مجامع غیرانتفاعی مسکن
      تعاونیها – (PHA) آمریکا 2800 هیات اداره کننده مسکن دولتی
      دانمارک دولت- تعاونیها- ادارات عمومی- شهرداریها- مجامع مستقل- شرکتهای تضامنی
      فرانسه سازمانهای غیرانتفاعی- جوامع مسکن- تعاونیها- اشخاص حقیقی
      (Societe Anonymes d , hlm) sa
      آلمان غربی آژانس توسعه دولتی- بخش خصوصی- شرکتها
      ژاپن شرکت تامین مسکن و آبادانی شهرها- ادارات و شرکتهای محلی سازنده مسکن
      سوئد شرکتهای مسکن شهرداری- تعاونیها
      سریلانکا دولت مرکزی- موسسات و اداره های محلی
      هند دولت- تعاونیها- اداره های مسکن و بازسازی
      مصر تعاونیها- شرکتهای دولتی – مسکن کارگران صنعتی
      765 ، ماخذ : اهری، 1375
      -5 کاربرد مسکن اجتماعی به منظور تعادل بازار مسکن :
      در کشورهایی که ساخت مسکن اجتماعی در آنها رایج است، دولتها از مسکن اجتماعی به عنوان ابزاری قوی جهت کنترل
      بازار عرضه و تقاضای مسکن استفاده می نمایند . واگذاری مساکن اجتماعی به طبقات کم درآمد و میان درآمد که در سالهای
      پس از جنگ جهانی دوم با اجاره بهای پایینی صورت می گرفت، علاوه بر تامین نیازهای سکونتی این طبقات، موجب رفع
      نسبی کمبود مسکن و کاهش تقاضا می گردید . به مرور زمان و با کاهش فشار تقاضای مسکن، اقداماتی جهت متعادل نمودن
      اجاره بهای مسکن اجتماعی صورت گرفت تا بدینوسیله بتوان هزینه های سنگین تعمیر و نگهداری و بخشی از هزینه های
      سرمایه گذاری را جبران نمود . در سالهای اخیر در کشورهایی که مسکن اجتماعی در آنها اهمیت دارد ، اجاره بهای واحدهای
      مسکونی اجتماعی ، مبنای تعیین اجاره بها در واحدهای استیجاری خصوصی بوده است . کمکهای مالی دولت به شکل مقرری
      7- ضعیت دسترسی به - و کمک مسکن نیز غالباً به ساکنان واحدهای مسکن اجتماعی اعطا می گردد . – جدول شماره 3
      [787 ، مسکن اجتماعی در چند کشور منتخب را مقایسه نموده است .[اهری، 1375
      7- وضعیت دسترسی به مسکن اجتماعی در چند کشور منتخب - جدول شماره 3
      نام کشور میزان اجاره بها در مقایسه
      با مسکن اجاره ای خصوصی
      کمک مالی دولت
      برای پرداخت اجاره بها
      ژاپن کم -
      آمریکا کم +
      آلمان تا حدودی کمتر +
      انگلیس تا حدودی کمتر +
      سوئد تا حدودی کمتر +
      دانمارک تا حدودی کمتر +
      فرانسه تا حدودی کمتر +
      هلند تا حدودی کمتر +
      788 - وجود ندارد + وجود دارد ، ماخذ : اهری، 1375
      -6 نحوه تامین منابع مالی ساخت مسکن :
      یکی از مهمترین موارد مطرح در برنامه های تامین مسکن در هر کشور، نحوه تامین منابع مالی می باشد که می تواند به
      توفیق یا عدم توفیق اجرای برنامه منجر شود . نحوه تامین مالی برنامه های مسکن در هر کشور با توجه به نظام اقتصادی ویژه
      آن کشور صورت می گیرد .
      -1-6 تامین مالی برنامه های ساخت مسکن در کشورهای در حال توسعه :
      یکی از ویژگیهای کشورهای در حال توسعه، محدودیت شدید منابع مالی آنها برای اجرای برنامه های مختلف اقتصادی و از
      جمله برنامه های بخش مسکن می باشد . ویژگی دیگر این کشورها، حجم فزاینده تقاضای مسکن از سوی گروههای مختلف
      مردم و به ویژه گروههای کم درآمد می باشد . علیرغم اینکه در کشورهای در حال توسعه، دولتها در اکث ر موارد در تامین
      بودجه ساخت مسکن دخالت داشته اند ، با این وجود و بنابر دلایل اشاره شده، امکان پاسخگویی به تقاضای همه گروهها و
      طبقات جامعه و به طور خاص افراد کم درآمد و محروم وجود ندارد. به عنوان نمونه در کشور هند بودجه ساخت مسکن، به
      طور عمده توسط بخش خصوصی تامین می شود و موسسات وام دهنده اغلب برای ساخت مسکن گروههای میان درآمد اقدام
      به پرداخت وام نموده اند .
      -2-6 تامین مالی برنامه های ساخت مسکن در کشورهای سوسیالیستی :
      در کشورهای سوسیالیستی که دارای اقتصاد متمرکز می باشندف دولتها به عنوان عمده ترین منبع تامین کننده وام
      مسکن، دارای نقش بوده اند . در کشور چین، سرمایه ساخت مسکن به طور عمده از بودجه دولت مرکزی و دولتهای محلی
      تامین می شود . بخشی از بودجه ساخت را نیز تعاونیها، بخش خصوصی و سرمایه های خارجی تامین می کنند . اما به دلیل
      فشار هزینه های ساخت مسکن بر بودجه دولت ، گرایش به سمت فعال نمودن بخشهای غیر دولتی بیشتر شده است . [اهری
      [480 ،1375
      8- به نحوه تامین وام مسکن در چند کشور سوسیالیستی و در حال توسعه اشاره شده است . - در جدول 3
      8- تامین کنندگان وام مسکن در کشورهای دارای اقتصاد متمرکز و کشورهای در حال توسعه - جدول 3
      نام کشور تامین کنندگان وام مسکن
      چین دولتهای محلی- بانکها- سرمایه های خارجی
      کوبا دولت – کارخانه ها
      مصر بانک مسکن و بازسازی- بانکهای خصوصی- شرکتهای بیمه – موسسات اعتباری
      شرکتهای بیمه عمر هند -HUDCD هند شرکت توسعه شهر و مسکن
      772 ، ماخذ : اهری، 1375
      -3-6 تامین مالی برنامه های ساخت مسکن در کشورهای توسعه یافته :
      در کشورهای صنعتی، در طی دوره های مختلف زمانی، نحوه تامین بودجه ساخت مسکن دستخوش تغییراتی بوده است .
      در سالهای اولیه پس از جنگ جهانی اول، به دلیل بحران بوجود آمده در بخش مسکن، دولتها در ا غلب کشورهای صنعتی
      اقدام به تامین بودجه ساخت نمودند . به عنوان نمونه در آلمان، 70 درصد تولید مسکن در طی این سالها به کمک سرمایه
      عمومی انجام شد . با این وجود بودجه صرف شده نسبت به حجم سرمایه گذاری بخش خصوصی در مجموع ناچیز بود .
      در سالهای پس از جنگ جهانی دوم، در مراکز این کشورها، دولت تنها منبع تامین منابع مالی ساخت مسکن بود اما در
      سالهای بعد با احیای بخش خصوصی و موسسات اعتباری، بخش خصوصی نیز در این عرصه حضوری جدی یافت . [اهری،
      [602 -770 ،1375
      بنابر این در این کشورها، دولتها در مواقع بحرانی به عنوان اهرم تعادل عمل می نمایند . به نحوی که بدون کمکهای
      9- تامین کنندگان - مالی دولت، هیچکدام از آنان قادر به اجرای برنامه های گسترده مسکن سازی خود نمی شود . جدول 3
      وام مسکن در کشورهای مختلف صنعتی را نشان می دهد .
      9- نحوه تامین وام مسکن در کشورهای مختلف صنعتی - جدول 3
      نام کشور نحوه تامین وام مسکن
      ژاپن سازمان وام مسکن- موسسات خصوصی
      آمریکا اتحادیه های وام و پس انداز- بانکهای پس انداز سهامی- موسسات بیمه عمر- موسسات وام
      خصوصی- سرمایه های دولتهای محلی- اتحادیه وام ملی و اتحادیه وام فدرال
      سوئد موسسات اعتباری خصوصی- بانکهای دولتی
      دانمارک موسسات اعتباری وام- بانکهای پس انداز و تجاری
      آلمان بانکهای تجاری- بانکهای پس انداز- گروه بانکهای فدرال- بانکهای تعاونی و اتحادیه های
      اعتباری- بانکهای رهنی خصوصی- مجامع ساختمان و وام – شرکتهای بیمه
      انگلیس جوامع ساختمانی- مقامات محلی- شرکتهای بیمه- بانکهای تجاری
      771 ، ماخذ : اهری، 1375
      -7 نتیجه گیری :
      با مروری بر مطالب مطرح شده می توان گفت مساله تامین مسکن به طور عام و مسکن گروههای کم درآمد به طور
      خاص یک از مشکلات پیش روی بسیاری از دولتها و مشکلی در مقیاس جهانی می باشد . تلاش جهت تامین مسکن بنابر
      اهمیت ویژه ای که به عنوان یک نیاز اولیه دارا می باشد ، امروزه در زمره وظایف اساسی دولتها درآمده است . همچنین در نظر
      گرفتن بخش مسکن به عنوان یکی از بخشهای اقتصادی و تخصیص سهمی عمده از بودجه های ملی به این منظور، نشانگر
      اهمیت آن است .
      همچنین در ارتباط با تجربیات جهانی مسکن اجتماعی که همزمان با ظهور آثار و نتایج انقلاب صنعتی در قرن 19
      میلادی بوده است، تعدادی از کشورهای اروپایی با پیگیری سیاست ساخت مسکن اجتماعی علاوه بر کنترل تقاضای فزاینده
      مسکن و ایجاد ثبات در بازار مسکن، بحرانهای بالقوه خطرناک اجتماعی ناشی از آن را نیز مهار نموده اند . از دیگر کارکردهای
      مسکن اجتماعی در این کشورهاف ایجاد تحرک در اقتصاد ملی و کاهش نرخ بیکاری می باشد . در سالهای اخیر علیرغم
      کاهش سهم مسکن اجتماعی در الگوی تصرف مسکن در کشورهای اروپایی، کماکان در ت عدادی از این کشورها، مسکن
      اجتماعی سهمی عمده را دارا می باشد .
      از دیگر موارد قابل توجه در این کشورها، انجام فعالیتهای تامین مسکن اجتماعی در قالب یک نظام منسجم و قانونمند می
      باشد . در چنین نظامی فعالیتهای مربوط به تامین مالی و اعتباری، نهادهای تامین کننده مس کن اجتماعی و نحوه دخالت
      دولت در تامین مسکن اجتماعی از الگویی دقیق و برنامه ریزی شده تبعیت می کند . همچنین وجود سازمانها و نهادهای
      غیردولتی که دارای ساختاری قدرتمند می باشند و نقشی که دولتیهای محلی در ایجاد ارتباط بین این نهادها و دولت مرکزی
      ایفا می نمایند، از دیگر عوامل توفیق برنامه های تامین مسکن اجتماعی در کشورهای منتخب اروپایی می باشد .
      منابع و مآخذ فارسی :
      . -1 اهری ، زهرا و دیگران – مسکن حداقل – مرکز تحقیقات ساختمان و مسکن – تهران – 1367
      -2 اهری ، زهرا و امینی جدید ، شهلا – تجارب کشورهای مختلف در تأمین مسکن – وزارت مسکن و
      . شهرسازی ، سازمان ملی زمین و مسکن – تهران - 1375
      -3 عزیری ، محمد مهدی- بررسی شاخصهای مسکن در کشورهای مختلف جهان - سازمان ملی زمین و
      . مسکن – تهران – 1377
      -4 دلال پور محمدی ، محمد رضا - برنامه ریزی مسکن - سازمان مطالعه و تدوین کتب ع لوم انسانی
      . دانشگاهها – تهران – 1379
      -5 سازمان ملی زمین و مسکن - مجموعه مقالات سمینار سیاستهای توسعه مسکن در ایران – تهران –
      . 1373
      منابع و ماخذ لاتین :
      1- Balchin , Paul – Housing in Europe – Routledge – Londin ,UK - 1996

      نام:
      پست الکترونیک:
      شرح نظر:
       
      0 0
      آیا این مطلب را می پسندید؟ بله خیر
  • لینک های مرتبط
    سیستم جامع نظام پیشنهادات
    سامانه آموزش فراگیران جام
    معاونت اقتصادی و سرمایه گذاری شهرداری مشهد
    پرتال خدمت شهرداری مشهد
  • آمار بازدید
    مجموع بازدیدها : 615,524
    تعداد بازدید امروز : 496
    تعداد بازدید دیروز : 357
    آخرین به روزرسانی : 1396/09/19 11:35
  • ارتباط با ما
    آدرس :

    مشهد-میدان راهنمایی-سازمان زمین و مسکن

    تلفن :051-37656910
    فاکس :051-37654550
    رایانامه :zamin_maskan@mashhad.ir
  • کلیه حقوق این سایت متعلق به شهرداری مشهد می باشد.
    تامین و به روزرسانی محتوای این سایت توسط سازمان زمین و مسکن انجام میگردد
    طراحی و پشتیبانی فنی: سازمان فناوری اطلاعات و ارتباطات شهرداری مشهد